Технологии сделок

2011-02-07
Как разорвать вексельную схему и вернуть деньги

Договор купли-продажи простого векселя, а также предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры, могут быть признаны ничтожными сделками в том случае, если расплывчато обозначены технические характеристики приобретаемого жилья (т.е., не определен предмет договора). Такие выводы содержатся в определении Мосгорсуда по спору между покупателями квартир в строящемся доме и крупным столичным застройщиком.

В 2008 году частное лицо подписало с коммандитным товариществом "СУ-155" договор купли-продажи простого векселя, а с ЗАО "СУ-155" - предварительный договор купли-продажи квартиры. По договору застройщик обязался в срок не более 40 рабочих дней с даты регистрации его права собственности на квартиру заключить с истцом основной договор купли-продажи.

В 2010 году покупатель квартиры решил вернуть деньги. Он потребовал признать договоры, заключенные с застройщиком, недействительными, заявив, что купля-продажа векселя является ничтожной (притворной) сделкой, направленной на сокрытие передачи денежных средств по предварительному договору и привлечение его денежных средств для участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. Истец ссылался на то, что намерения приобрести вексель не имел, и подписывая указанные договоры, намеревался приобрести квартиру. Кроме того, в исковом заявлении было указано, что в предварительном договоре не определен предмет основного договора, что противоречит Гражданскому кодексу (ст. 429).

Суд согласился с доводами истца. Судьи пришли к выводу, что невозможно определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Отсутствуют данные, определяющие расположение недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Площадь квартиры является проектной, определена до обмеров БТИ, поэмтоу не возволяет ее точно идентифицировать. План (дома или этажа) к договору не приложен и в судебное заседание не представлен.

Суд пришел к выводу, что при таком раскладе условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Предварительный договор не соответствует требованиям ст. 429, 549 и 554 ГК РФ и в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожным. Согласно ст. 432 ГК РФ условие о предмете является существенным, тогда как предмет основного договора сторонами в данном случае не согласован. Следовательно предварительный договор является не заключенным и не порождает для сторон каких-либо прав и обязанностей.

Разрешая спор, суд пришел к выводу о том, что приобретение истцом векселя не было вызвано стремлением извлечь прибыль, получить какую-либо иную материальную выгоду, поскольку истец намерения приобрести вексель не имел и, внося деньги в оплату векселя, намеревался произвести оплату приобретаемой квартиры. Договор купли-продажи векселя также был призван притворной сделкой, поскольку имел целью прикрыть возмездный характер предварительного договора.

Согласно федеральному закону N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве" договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Суд указал, что требование о письменной форме договора и обязательной его государственной регистрации выполнены не были. Следовательно, в силу ст. 168 ГК РФ,  сделка является ничтожной. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Решение суда может стать важным прецедентом, позволяющим дольщикам разорвать взаимоотношения с застройщиком и вернуть деньги. Например, в случае затягивания строительства, либо падения рыночных цен на недвижимость (во втором случае возвращенные деньги могут быть потрачены на приобретение подешевевшего жилья большей площади). Кроме того, решение суда может иметь воспитальное значение, стимулируя застройщиков к более прозрачным и честным взаимоотношениям с клиентами.

Источник: Определение Московского городского суда от 21.09.2010 по делу N 33-26266

HouseHunter.Ru

! Хотите оценить надежность застройщика? Необязательно нанимать детектива. Досье строительных компаний >>


Химки, мкр Клязьма-Старбеево
Микрорайон "Город набережных" общей площадью около 150 тыс. кв. м жилья
Подробнее >>
Видное, рядом с д. Ермолино
Проект комплексной застройки «Завидное»: 20 панельных и монолитно-кирпичных домов
Подробнее >>
Ленинский район, пос. Коммунарка
Проект Garden Park Эдальго: комплекс из шести жилых домов переменной этажности (12-25 этажей)
Подробнее >>
Красногорский район, Отрадненское
Проект строительства «Микрогорода «В лесу» на 8,2 тыс. квартир. Первая очередь - 1193 квартиры.
Подробнее >>
Авторизация
Забыли пароль?
Регистрация

Поиск по порталу

Кредит под залог недвижимости

Карта рынка

 
Сайт визитка от WebDeploy RSS Лента
Copyright househunter.ru | Обратная связь |